Guía de venta

Dependiendo de si la vivienda es para utilizarla como propia o para inversión, deberá tener en cuenta aspectos diferentes.

Si la vivienda es para vivir, además de los criterios objetivos, influirán otros aspectos más subjetivos, en función de cada persona. Le recomendamos que valore especialmente lo siguiente:

La superficie necesaria en función de las necesidades personales. No recomendamos valorar los metros, sino el espacio y la distribución. Los pisos de obra nueva disponen de menos metros pero son más prácticos y tienen menos pasillo.

• La tipología de finca. Por ejemplo, si es una finca modernista, antigua, rehabilitada o bien de obra nueva.
• La orientación de la vivienda. Una orientación sur tendrá luz y sol pero disparará el consumo energético en verano. Es importante valorar, en función del edificio y el material constructivo, cuál es la mejor orientación para el ahorro.
• Reformas. ¿Buscamos un piso reformado o para realizar obras? En el primer caso, ¿qué calidades tiene lo que se ha hecho? Si es preciso reformar, ¿cuánto habrá que gastar para dejarlo como usted quiere? Consúltenos. Disponemos de los mejores profesionales en lo que se refiere a reformas, decoración e interiorismo. Somos capaces de gestionar cualquier tipo de obra.
• Plaza de parking o transporte. Puede formar parte de la misma escritura o bien tener una aparte. En el caso de que la plaza de parking no forme parte de la escritura o bien no exista en el inmueble,  hay una gran oferta de parkings prácticamente en todos los edificios cercanos. También existe la posibilidad de recurrir al alquiler, siendo las plazas del ayuntamiento muy competitivas en cuanto a precio y prestaciones.
• Otros aspectos subjetivos, como por ejemplo si hay familiares cercanos, buena comunicación con el trabajo, cercanía con determinados colegios, zonas de deporte u otros servicios, en función de sus aficiones.

Si la vivienda es para invertir, la búsqueda puede tener aspectos subjetivos, pero se basará principalmente en el atractivo de la zona, planes urbanísticos, precio de compra y a qué precio se podrá alquilar para obtener una rentabilidad suficiente (a partir del 5%).

Este aspecto es fundamental para valorar la adquisición de la futura vivienda.

Si la compra se realiza a través de hipoteca, deben hacerse las siguientes puntualizaciones:

• Se recomienda que el importe de la hipoteca no supere el 40% de los ingresos netos mensuales. Dividir los ingresos netos anuales entre 12 meses y multiplicar por 0,4. Ese cálculo será el valor final del importe ideal a pagar cada mes.
• Calcular los ahorros personales para sumar a esa cantidad.
• Sumar los gastos de la compraventa, que acostumbran a ser aproximadamente un 12% del precio. Dentro de este cálculo se incluyen el impuesto de transmisión patrimonial, los gastos de notario, gestoría y registro.

En función del valor de tasación y el importe de la hipoteca, estos gastos pueden formar parte de esta última, aunque hoy en día es raro que esto sea posible.

Orientamos al cliente sobre cuál es la mejor opción financiera teniendo en cuenta sus circunstancias personales. Trabajamos con los principales bancos nacionales y también con organismos internacionales que ofrecen otras alternativas al crédito.

Reserva: Es un documento previo a las arras, donde se determina qué precio se ha pactado, qué tiempo hay para hacer las arras, y se confirma que el inmueble estará libre de cargas para la fecha de escritura. Esta reserva bloquea la comercialización hasta las arras, que normalmente se realizan en un plazo máximo de 15 días, pero no implica un compromiso al 100% del propietario.

Arras: Es un compromiso de venta en un determinado plazo, de manera que, si el propietario al final no quiere vender, se aplica el artículo 1454 del Código Civil, donde se especifica que el propietario tiene que devolver al comprador el doble de la cantidad aportada. Si por el contrario, el cliente al final no compra, pierde la cantidad aportada. Esta cantidad se estipula normalmente en un 10% del total del precio de compra. Estas arras se pueden realizar después de la reserva, o directamente si el cliente dispone inmediatamente del 10% del precio total.

Opción de compra: Es un tipo de pacto entre ambas partes, con o sin arras, mediante el que se determina un precio de alquiler con una escritura pactada a más largo plazo. Durante ese tiempo, se descuenta la cantidad del alquiler pagado, como parte de la compra. En definitiva, el propietario financia parte de la compra hasta que el cliente está dispuesto a escriturar según el precio establecido. Si el cliente no puede escriturar en la fecha estipulada o deja de pagar el alquiler, pierde todo lo aportado hasta el momento. Dentro de esta variante hay múltiples posibilidades, propietario y cliente pueden pactar en función de los intereses de todas las partes.

Escritura pública: Una vez propietario y cliente están preparados para escriturar, se efectúa un contrato oficial ante notario detallando quién vende, quién compra, qué se compra y qué impuestos se generan de esa compraventa para ambas partes. Es en ese acto cuando el propietario presenta toda la documentación que detalla que el inmueble está libre de cargas, al corriente de pagos de impuestos y de comunidad, cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.

Si una de las partes, comprador o vendedor, es NO residente, deberá aportar un documento acreditativo con foto y firma a efectos de su identificación, así como el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Puede ser que tenga el certificado de residencia, que ya contiene el NIE. En todos los casos el NIE es obligatorio.

Si el notario no recibe del propietario los documentos originales solicitados o no son correctos, no firmará. Tampoco lo hará si el propietario no se presenta.

• Cédula de habitabilidad vigente, no caducada y original: se recomienda solicitarla cuando el propietario decide vender la vivienda.
• Certificado de eficiencia energética: según la normativa europea y desde el 1 de junio de 2014, todos los inmuebles que sean o bien vendidos o alquilados deben someterse a la normativa europea y solicitar el certificado que clasifica el grado de eficiencia energética.
• Certificado de la comunidad de vecinos: es un documento que certifica que el vendedor está al corriente de todos los pagos con su comunidad hasta la fecha de la escritura. Debe ser el original y debe estar firmado por el administrador y el secretario.
• Certificado de cargas: si el piso tiene una hipoteca pendiente, esta hipoteca se cancela en el momento de la escritura descontando lo que quede por pagar directamente de la compraventa. Por lo tanto, el vendedor debe solicitar un certificado del importe que queda pendiente y aportar el original. No obstante,  está presente en todo el proceso para poder preparar todos los escenarios posibles, y evitar cualquier tipo de imprevisto.
• IBI: el impuesto de Bienes Inmuebles es un impuesto que se tributa anualmente. El vendedor tiene que aportar el justificante de que ha pagado el último trimestre. El notario comprobará que no exista ningún impago con la administración antes de la firma.

Todos los pagos tienen que realizarse mediante un cheque conformado por el banco. También deben adjuntarse fotocopias en la misma escritura.

En el acto de la escritura se entrega una copia de las llaves o se pacta una fecha de salida con quienes estén viviendo en la propiedad en ese momento.

Una vez efectuada la compraventa, el notario entrega una copia simple para que cada una de las partes pueda realizar todos los trámites fiscales y el pago de impuestos.

• Plusvalía municipal: el vendedor deberá pagarla dentro de un período de 30 días naturales. Se trata de un importe calculado por el ayuntamiento y es recomendable tenerlo en cuenta en la previsión del coste.
• ITP: el vendedor también debe pagar por el incremento patrimonial que se produce por la diferencia entre el precio al que compró y al que ha vendido. Este impuesto de transmisiones patrimoniales lo paga en el siguiente año fiscal. Los primeros 6.000 euros tributan al 19% y el resto al 21%. Existe toda una serie de excepciones en función de la situación del vendedor: edad, dependencia, etc. Para cualquier duda, envíenos un e-mail. Si la vivienda vendida es oficialmente la habitual del vendedor, y este vuelve a comprar otra vivienda habitual dentro de los dos años fiscales siguientes, estará exento de pagar este impuesto. Hay que considerar también que si es vivienda habitual y quien vende es matrimonio o pareja de hecho, el cónyuge no titular debe autorizar la venta con su firma.

Si el vendedor es NO RESIDENTE, se le efectuará la retención del 3% de la cantidad a pagar, para ingresarla a la Hacienda española. Según el convenio con cada país, una vez demostrado el pago o la exención se podrá pedir su devolución o lo que convenga. Así mismo la notaría retendrá el importe de la Plusvalía Municipal en el momento de la firma de la escritura para evitar el impago de la misma si el vendedor deja el país.

Comprador

Hoy en día, en Cataluña, se paga el mismo porcentaje en impuestos tanto si la vivienda es de obra nueva como si es de segunda mano, aunque en obra nueva corresponda el IVA y en segunda mano el Impuesto de Transmisión Patrimonial.

Obra nueva:

• IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido: es el 10% del valor total de la vivienda.

Vivienda de segunda mano:

• ITP, Impuesto de Transmisión Patrimonial: Es el 10% del valor total de la vivienda.
• AJD, Actos jurídicos documentados: Cada vez que se realiza un documento público ante notario, hay que pagar un 1% sobre el valor de ese bien.
• Aparte de estos gastos, que suman un 11%, hay que considerar que existen unos gastos de registro e inscripción registral, los cuales varían según qué entidad lo realice (banco o gestoría) y el importe del valor de la vivienda. Hay que contar un 1% más, siendo el importe total a firmar entre el 12% y el 13%.

Si el comprador es NO RESIDENTE, tendrá que solicitar un NIE (Número de Identificación de Extranjero), obligatorio para poder efectuar la compraventa. Además deberá presentar un documento con foto (pasaporte) para certificar su titularidad. Debido a que la obligación fiscal se produce en España, se pagarán los impuestos establecidos en España.